事務所Blog

2021年7月26日 月曜日

相続対策としての不動産活用のメリットと注意点

 相続対策になるからということで、土地を購入しての賃貸用建物の建築を大手の不動産会社の方から勧められているのですが、どのようなことなのでしょうか。というご相談がありました。
 相続対策として不動産を利用するメリットは、まず何といっても金銭で資産を保有するよりも相続税の評価額を低く出来る点があります。土地であれば、相続で使われる路線評価額は公示価額(国土交通省が毎年公示するもので取引の時価に近いもの)の8割程度で決められています。建物は固定資産税評価額によりますが、その固定資産税評価額は建築費の6割程度と言われています。
 不動産を人に貸せば持ち主の権利が制限される分、評価額はもっと下がります。また貸付事業用の土地には「小規模宅地等の特例」も使え、上限200㎡までさらに評価額を5割引きに出来ます。
 土地の取得とか建物建築等に多額の借り入れが必要となることがあります。この借金は相続財産の評価では借入金残高100%が債務控除できますので大きな有効な相続税対策になります。しかし、借入金は返済をしていかなければなりません。将来にわたっての返済計画をよく検討することが重要です。
 このような不動産貸付業にはリスクも伴います。借りてくれる人がいない場合も考えなければならないし、賃貸料が下がることもあるでしょう。災害の心配もあります。今回の新型コロナ災害のように予想し難いものもあります。このようなリスクに対する対策を取れるものは充分に取っていく、地道な経営努力も必要になります。このようなお話をさせていただきました。
 私どもでは、ご相談に来られた方の思い、財産状況、家庭状況等を充分にお聞きし、それぞれの方にあった節税対策を一緒に考えさせていただいています。何でもご相談ください。

税理士法人野口会計事務所 所長 野口泰弘

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2021年7月19日 月曜日

相続登記義務化の改正法...施行は2024年頃

 亡くなられた人が保有していた財産は、相続人が相続して引き継ぐことになります。相続財産のうち、金額ベースで最も多くを占めるのが土地だそうです。土地を相続した人は法務局で不動産の所有権移転登記を行い自分の名義に書き換えることで、その土地の所有者となります。
 しかし所有権移転登記には亡くなった人や相続人全員の戸籍謄本などさまざまな書類が必要なうえ、登録免許税その他登記のための手数料がかかります。登記は義務とされていないので、所有権移転登記をすぐにしなくても売ったりする時までにすればいいと思われて、そのままになっていることも多いようです。
 相続登記による所有者の変更が行われていないと、亡くなった所有者のままであるため、相続された家や土地などの不動産は相続人全員が共有する形となり、単独で売却したり貸したりは出来ません。共有者が亡くなると、その相続人が新たな共有者となり共有者が次第に増え、その不動産を利用することがますます難しくなり、放置されるようになってしまっているようです。
 また、相続が発生しているにもかかわらず相続登記が行われないことにより、相続者が不明となってしまい、所有者不明の不動産が増えているのも事実のようです。このような背景から、今回相続登記が義務化されることになりました。
 相続した不動産の登記を義務付ける民法・不動産登記法等の改正案が今年4月に国会で可決され、2024年頃までに施行されることとなりました。改正法は、相続で土地・建物を取得した場合、相続から3年以内に所有権移転登記をすることを義務付けており、登記を行わなかった場合には10万円以下の過料が課せられます。同時に、所有権移転登記を簡便にするために、相続人が複数いる場合でも、その土地を相続する相続人が申し出れば、登記出来る制度も導入されることになっています。さらに利用する予定のない土地については放棄することを認め、建物が建っておらず土壌汚染がなく担保になっていないなどの条件を満たした土地は国に納めることができるようになります。
 この「相続登記の義務化」をきっかけに、法定相続人、つまりご自身の家族や親戚と向き合うことになると思います。そのような中で少しでも相続人の負担を軽減し、安心して登記を含め相続の諸手続きを終えられるようお手伝いするのが私どもの大事な役目と考えています。 どんなことでもご相談ください。    

税理士法人野口会計事務所 所長 野口泰弘

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2021年7月12日 月曜日

資産管理会社を使う相続対策

 先日、自宅の他に賃貸物件も所有されている方から、将来の相続対策として会社設立というのはどうでしょう。というご相談がありました。不動産を活用するための会社制度" 不動産管理会社 "を使っての相続対策のメリットをご説明させていただきました。
 資産管理会社として会社を設立して行う相続対策には、税制上有利になる面がいくつかあります。
 まず、今から会社を作るということであれば、会社の資本金の出資者は相続をしてもらいたい子供にする。その子供が出資するお金が無いというのなら、この段階で親からその子供に贈与する。会社の資本金は贈与税のかからない100万円でも充分にいけます。出資者を子供にすることで、その会社の財産はお父様のものではなく子供のものですから相続財産にはなりません。
 次にその管理会社に不動産所有をしてもらうようにするかどうか。色々とやり方はありますが、次のような方式が考えられます。
⑴ 個人所有の土地・建物を売却する方式
⑵ 個人所有の建物を売却する方式
⑶ これから取得する土地または建物のみを会社で取得する方式
⑷ 不動産は個人が所有し、その個人所有の不動産の管理を会社が行う方式
このいづれの方式をとるかは、それぞれの家族の状況、財産所有の状況等で検討が必要です。
 この不動産管理会社を活用する場合は、家族をその会社の役員・従業員にすることで所得を分散し、所得税率を下げ、将来の納税資金の確保にも繋がります。
 個人の所得は、所得が高くなればなるにつれて税率は上がっていきます。個人で所得が多く最高税率が課されると、住民税等を含めて50%を超える税率になります。一方管理会社では、法人税と住民税等を含めた実効税率は高い場合でも33%前後にとどまります。
 このようなお話をさせていただきました。私どもでは相続税対策としての法人の活用も色々とさせていただいています。どんなことでも結構です。気軽にご相談ください。

税理士法人野口会計事務所 所長 野口泰弘

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