事務所Blog

2021年5月31日 月曜日

相続で空き家となった土地建物を売った場合の特例

     独り住まいであった伯母の奈良の家を母が相続したのですが、母も高齢です。自分も家を大阪に持っていて母と一緒に住んでいます。奈良はいい所だと思いますが、母が相続した家を活用して奈良に住むということも出来ないのでどうしたものでしょう。というご相談がありました。
相続した家を空き家にしてしまってはその管理が大変です。空き家で放置すると防犯や景観面で周囲に悪影響を及ぼすということで大変気も遣います。賃貸という方法もありますが、色々と大変なことも多いので売却を考えられるのでしたら相続で空き家となった土地建物を売った場合に使える" 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例 "が活用できるようであれば活用したいですね。とその説明をしました。
 この特例というのは、相続により取得した被相続人の居住用家屋・敷地を平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って一定の要件に当てはまるときは譲渡所得から最高3,000万円まで控除することが出来るというものです。
 一定の要件には次のようなものがあります。
(1)期間の要件
 相続開始があったときから3年を経過する年の12月31日までの譲渡
(2)空き家の要件
 ①相続開始直前において被相続人が居住していたものであること(被相続人が老人ホーム等に入所し相続開始直前に空き家になっている場合も一定の要件を満たす場合には適用可能)
 ②相続開始直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
 ③昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された家屋であること
 ④相続時から譲渡時まで事業、貸付または居住用に使っていないこと
 ⑤現行の耐震基準に適合する家屋であること(耐震リフォームをした上での譲渡も可)
上記(2)の①~④の要件に適合する家屋の全部の取壊しをした後にその敷地等を売ることでもこの特例が使えます。
(3)譲渡価格の要件
   特定控除を受けるためには、譲渡価格が1億円以下であることが必要です。
   この税法の特例は相続による空き家が急増していることへの対策としての税制だと思います。国は種々の対策として税制の優遇特例を作っています。私どもはそれらの特例を活用して最大限の節税のお手伝いをしたいと考えています。何でもご相談ください。



税理士法人野口会計事務所 所長 野口泰弘

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2021年5月24日 月曜日

遺言書作成で家族円満な相続へ

     財産がそれほどあるわけではないので自分が亡くなった後、妻や子供たちで仲良く分けてくれればいいと思っていたのですが、最近それが上手くいかなかった事例を耳にすることが多いのです。自分も遺言書でも作っておく方がよいのでしょうか。という趣旨の相談を受けることが多いです。
 2015年に施行された相続税改正により相続税の課税対象となる方が大幅に増加し、また相続人が遺産をめぐって争う「争族」も増加傾向が見られます。この「争族」とは俗に遺産相続などをめぐって親族が争うことを言っているのですが、辛いことですね。それも相続財産が多い家に起きる事象と思いがちですが、実際には相続財産がそれほど多くない相続税が掛かるか掛からないか位の財産( 基礎控除額...3,000万円+600万円×法定相続人の数...
位の財産 )の家族で争いが多いということです。
 遺言書を作成しないで相続を迎えた場合は、残された相続人同士で遺産分割の話し合いをすることになります。( 遺産分割協議 )。遺産分割協議で話し合いが付かない場合には家庭裁判所の遺産分割調停または審判の手続きと大変なことになります。何よりも家族間の争いが辛いです。
 そのようなことをお話しし、遺言書が大事なことをご理解いただいたうえで、遺言書の作成をお手伝いすることが多いです。「自筆証書遺言」でも法律上問題がないように指導をさせていただいています。ただ、後々遺言書作成時に判断能力があったか等いろいろとトラブルが起きては困るので「公正証書遺言」にすることが多いです。原案をご本人と一緒に充分検討し、その内容を私どもで文書にし、ご本人に見てもらい、その上で公証人役場に持込み、公証人に遺言書として書類を作成してもらい、日にちを決めて公証人役場に遺言者と一緒に出向きます。公証人が公証人役場で作成した遺言書の原案を読み上げて、それでよいかを遺言者に確認し、公正証書遺言書を遺言者、公証人、立会人2名の押印で完成させます。
 遺言書がすべての相続人に気持ちよく納得してもらえる内容でないケースもあります。それでそのように分割する理由や残される親族への感謝の想いを「付言」として記すようにアドバイスすることも多いです。私どもの事務所では、相続税対策はもちろんのこと、残された親族間でいわゆる「争族」の問題を生じさせないための提案も色々とさせていただいています。
 何でもご相談ください。


税理士法人野口会計事務所 所長 野口泰弘

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2021年5月17日 月曜日

土地家屋の評価額

    将来、自分が亡くなった時の相続税の心配をされている方の多くが、自分の財産がどれくらいになるのかを気にされています。預貯金の額等はだいたいわかるが、所有の不動産についてはどのように評価され、相続財産として税金がどれくらいかかってくるのか心配だと言われる方が多いです。
    相続税を計算するときの財産の価額は原則として時価で評価することとされていますが、納税者自身が時価を算出することは難しいため、財産の種類ごとに一定の評価方法(財産評価基本通達等)が定められています。
    家屋の評価額は固定資産税評価額が基準となります。貸家の場合には借家権の割合を減額して計算します。
    土地は原則として宅地、農地など土地の用途による区分(地目)ごとに評価します。宅地の評価は地域に応じて2つの評価方式があります。" 路線価方式 "と" 倍率方式 "です。
    路線価方式は市街地の宅地の評価に使われる方式で 路線価×補正率×地積=評価額 となります。補正率とは、その宅地の形状等に応じて用いられる奥行価格補正率、不整形地補正率などをいいます。
    倍率方式とは 固定資産税評価額×地域ごとに定められた倍率=評価額 で評価します。路線価及び倍率は毎年7月初めに国税庁のホームページ上で「路線価図・評価倍率表」として公開されています。
    不動産の評価はかなり大変なので相続税の申告とか贈与税の申告のときは厳密にきちんと評価せざるを得ませんが、相続対策をする必要があるかどうか等の判断のために相続財産額を確認するというのなら、上記のような厳密な計算まで出来ないことも多いと思います。おおよその目安で宅地は時価の8割とか、家屋は時価の4~6割といったところでもいいように思います。
    私どもの事務所では相続対策で相談にこられた方の相続財産総額の計算等はある程度概算でお話しすることも多いです。ただその結果相続対策として一部の所有財産を贈与するといった場合にはその贈与財産については徹底的に評価方法を確認し節税を求めています。
    もちろん、相続が発生したときには全財産について現地も確認し、国、都府県、市町村等で減額要因となる条例、計画等がないか等も徹底的に調べて相続税の最大限の減額に努めています。
    何でもご相談ください。


税理士法人野口会計事務所 所長 野口泰弘

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